Все, что вам нужно знать о покупке стрит-ритейл объектов в Санкт-Петербурге: консультация экспертов

Некоторые инвесторы нередко делают выбор в пользу подвальных или полуподвальных помещений.
Давайте рассмотрим плюсы и минусы владения таким помещением.

Плюсы:

1. стоимость квадратного метра недвижимости при покупке ниже, чем по сравнению с помещением, расположенном на первом этаже.

Минусы:
1. арендаторы:

• статус объекта, расположенного в подвальном помещении существенно ниже, чем помещения расположенного на первом этаже;
• арендная ставка существенно ниже, чем в помещении, расположенном на первом этаже;
• существенно сужен круг потенциальных арендаторов, которые могут рассматривать для аренды подвальное или полуподвальное помещение;
• потенциальные арендаторы менее охотно рассматривают подвалы и полуподвалы;
• более частая ротация арендаторов по сравнению с помещением не первом этаже;
• возможно наличие крыс и мышей (характерно для центра города);

2. потенциальные покупатели (клиенты будущих арендаторов):

• расположение помещения ниже нулевого уровня менее притягивает потенциальных покупателей по сравнению с помещением, расположенном на первом этаже;

3. технические и коммунальные минусы:

• расположены подвалы (как правило) в центре города в домах достаточно старой постройки;
• неудобная входная группа;
• отсутствие или минимальный размер оконного остекления;
• как правило, такие помещения имеют низкие потолки;
• конструктив помещения, не позволяющий сделать перепланировку для образования единого торгового зала;
• периодически возникающие задачи, связанные с ремонтом изношенных коммуникаций;
• периодическое подтопление подвалов и полуподвалов грунтовыми водами в осенний и весенний период, а также во время сильных летних дождей и во время зимней оттепели;
• в большинстве случаев отсутствие приточно-вытяжной вентиляции;

4. дополнительные финансовые затраты по:

• простоям помещения при сдаче в аренду по сравнению с помещением, расположенном на первом этаже;
• устранению подтопления помещения;
• проведению работ по гидроизоляции помещения;
• необходимости организации системы, предотвращающей подтопление подвала (организация приямков для сбора грунтовых вод, установка дренажных насосов, прочистка ливневых колодцев);
• регулярному проведению работ по обслуживанию системы предотвращения подтопления;
• снижению арендной платы арендаторам на период проведения ремонтных работ по устранению подтопления или ремонта коммуникаций;

Вывод:
Некоторые инвесторы делают выбор в пользу подвальных или полуподвальных помещений, опираясь исключительно на величину стоимости квадратного метра недвижимости при покупке. Однако в дальнейшем, при эксплуатации помещения, учитывая все вышеперечисленные минусы, рентабельность таких инвестиций получается существенно ниже, а трудозатраты по обслуживанию помещения существенно выше, чем при приобретении помещения, расположенном на первом этаже.

Наши рекомендации сделать выбор в пользу помещения, расположенном на первом этаже.

Некоторые инвесторы периодически сталкиваются с вопросом по локации, в которой должно располагаться приобретаемое помещение.

Исходя из накопленного опыта по управлению коммерческой недвижимости, мы считаем, что помещение, расположенное в локации спального района более привлекательно для инвестиций по сравнению с помещением, которое расположено в центре города.

Это обусловлено следующим:

• привлекательные локации

Наличие привлекательных локаций в спальном районе существенно больше, чем в центре города.

• плотность жителей, проживающих в спальном районе

Плотность жителей, проживающих в спальном районе намного больше, чем плотность жителей, проживающих в центре города, что в свою очередь влияет на посещаемость торговой недвижимости, которую предполагается приобрести. Арендаторы охотно арендуют помещения, расположенные в спальном районе.

• ограниченное свободное время жителей для совершения покупок

В виду сложившихся предпочтений жителей города и отсутствия достаточного свободного времени у граждан, покупки в магазинах жителями города осуществляются вблизи места проживания, что увеличивает посещение магазинов, расположенных у дома.

• развитие новых территорий

Город постоянно растет и в непосредственной близости от приобретенного помещения появляются новые кварталы, что также постепенно влияет на увеличение арендной ставки. Некоторые локации спальных районов имеют арендные ставки за квадратный метр выше чем в центре города.


Вывод:
Чем лучше локация торговой недвижимости - тем выше арендная ставка для арендатора. В некоторых локациях спальных районов величина арендной ставки сопоставима с величиной арендной ставки на основных торговых улицах центра города, а стоимость квадратного метра при покупке существенно ниже.

Таким образом, рентабельность инвестиций при приобретении помещения в спальном районе будет выше, чем по сравнению с такими же инвестициями в центре города.

При выборе объекта недвижимости руководствуются тремя критериями:

1. место;
2. место;
3. место.

Такое интересное правило говорит о том, что только расположение помещения влияет на величину арендного потока и ликвидность объекта.
Перед покупкой помещения стоит тщательно изучить местоположение объекта. Чем выше проходимость, чем ближе точки притяжения потенциальных покупателей (метро, торговый центр, остановки общественного транспорта), тем больше вероятность того, что помещение будет всегда востребовано.

Оптимальными локациями являются:

• рядом с метро, торговыми центрами и остановками общественного транспорта;
• оживленные улицы и проспекты;
• перекрестки и транспортные узлы;
• жилые кварталы с высокой плотностью населения.

Перед тем как приобрести объект недвижимости, важно проверить несколько ключевых моментов:

1. анализ документов по объекту;
2. наличие несогласованной перепланировки и возможных предписаний контролирующих органов;
3. уточнить задолженность по коммунальным платежам (в т.ч. и по кап.ремонту);
4. провести экспресс-осмотр объекта с составлением краткого технического заключения состояния объекта и возможных затрат на ремонт;
5. провести переговоры с арендатором на предмет уточнения величины арендной ставки, обеспечительного платежа, прочих договоренностей, возможных проблем по объекту (как по помещению, так и по техническим системам);
6. опросить как продавца помещения (старого собственника), так и арендатора о всех подробностях эксплуатации, в т.ч. работа оборудования, случаи отключения АЗС, есть ли проблемы с протечками стояков, канализации, нет ли обратного хода воды в унитазе (для подвалов) и т.п;

Для гарантии безопасности сделки лучше поручить проверку профессионалам, которые точно помогут избежать юридических рисков и неприятных сюрпризов.

Знание деталей и задавая правильные вопросы продавцу при осмотре помещения можно выявить недочеты и, в некоторых случаях, существенно снизить стоимость помещения при покупке.